“서울 전역, 규제지역으로 묶였다”
10월 20일부터 달라지는 부동산 거래 A→Z

발표일: 10월 15일 | 적용 핵심: 서울 25개 전역 + 경기 12개 지역 규제지역 확대 및 토지거래허가제 시행(10월 20일~2026년 12월 31일)

빠른 요약(1분 컷)

• 규제지역 확대: 서울 25개 전역 + 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정.
• 토지거래허가제: 동일 지역 내 아파트 및 동일 단지 연립·다세대 거래는 계약 전 허가 필요(강남·서초·송파·용산은 아파트만 대상 유지).
• 시행일: 10월 20일 계약 체결분부터. 그 이전 계약은 허가·실거주 의무 제외.
• 대출 규제 강화: 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 3.0% 상향, 고가주택 대출한도 차등, 전세대출 이자 DSR(총부채원리금상환비율) 반영.
• 단속 강화: 가격 띄우기·허위신고·탈세·부정청약·정비사업 비리 범정부 특별 단속.
• 공급대책 가속: 수도권 135만 호 공급(2026~2030), 서울 4천 호 신속 추진, 공공택지·신규 택지 병행.

지정 지역 전체 리스트 보기

1) 이번 ‘부동산 규제 지역’ 지정, 무엇이 달라지나?

정부는 10월 15일 부동산 관계장관회의에서 주택시장 안정화 대책을 확정했습니다. 핵심은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 확대 지정하고, 해당 지역의 아파트 및 동일 단지 연립·다세대에 대해 토지거래허가제를 새로 적용한다는 점입니다.

왜 지금? 최근 수도권 주택가격 상승세·거래 급증 등 과열 신호가 포착되면서, 갭투자 차단·실거주 중심 거래 질서 확립·금융 리스크 억제에 정책 초점을 맞춘 결정입니다.

용어 간단 정리

• 조정대상지역: 과열 조짐 지역. LTV·DTI·청약·세제 등 수요 억제형 규제가 강화되는 범주.
• 투기과열지구: 청약 1순위 요건 강화, 분양권 전매 제한 등 강도 높은 규제가 적용되는 지역.
• 토지거래허가구역(토허제): 일정 지역 내 주택 등 거래 시 계약 전 관할 지자체 허가 필수, 실거주 의무 부과.

2) 지정 지역 전체 리스트: 서울 전역 + 경기 12곳

3) 10월 20일부터 적용: 토지거래허가제 절차·실거주 의무

적용 시점·유예

• 시행일: 10월 20일(관보 게재 5일 후) 체결하는 계약부터 허가 대상.
• 예외: 10월 20일 이전 체결 계약은 허가·실거주 의무에서 제외.
• 기간: 2026년 12월 31일까지(예정) 효력.

허가 대상과 예시

• 대상: 지정 구역 내 아파트, 동일 단지 내 연립·다세대(강남·서초·송파·용산은 아파트만).
• 예시: 성동구 금호동 ‘금호자이1차’, 마포구 아현동 ‘마포더클래시’, 광진구 ‘광장극동2차’ 등은 허가 필요. 반면 송파구의 비(非)아파트 다세대는 허가 제외 사례.

허가 절차(계약 전)

1. 관할 시·군·구에 허가신청서 제출
2. 토지이용계획서 및 자금조달계획서 등 첨부
3. 지자체 서류 검토 → 필요 시 현장조사
4. 허가증 교부 → 허가일로부터 최장 4개월 내 잔금 납부

실거주 의무(핵심)

• 의무 기간: 취득일로부터 2년 실거주(내국인·외국인 모두 동일).
• 임대(전·월세) 금지: 실거주 기간 중 임대 전환 곤란 → 갭투자 차단 효과.

체크포인트: 청약·갈아타기·증여·상속 등 사전 계획을 재점검하세요. 10월 20일 이후 계약분은 허가·거주의무가 맞물려 거래 일정과 보유전략 조정이 필수입니다.

4) 수도권·규제지역 대출 규제: 무엇이 바뀌나

주담대 한도(시가 기준)

• ≤ 15억: 한도 6억 유지
• 15억 초과 ~ 25억 이하: 한도 4억
• 25억 초과: 한도 2억

스트레스 금리 상향

• 수도권·규제지역 주담대에 한해 1.5% → 3.0% 상향 적용
• 향후 금리 상승 상황을 가정해 원리금 상환 여력을 보수적으로 평가

전세대출 DSR 반영

• 소유 주택 지역 무관, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 이자 상환분을 DSR에 반영

은행권 위험가중치 조기 상향

• 주담대 위험가중치 하한 15% → 20% 상향 (시행시기: 내년 4월 → 내년 1월로 당김)

시사점: 대출 문턱이 높아져 레버리지 매수는 어려워지고, 다주택·고가주택 수요는 억제됩니다. 실수요자는 소득·DSR·보유현금·상환계획을 미리 점검해야 합니다.

5) 시장 영향: 장·단점 시나리오

긍정적(의도된 효과)

• 갭투자 차단: 실거주 의무로 전세 끼고 사는 거래가 감소될 것으로 전망됩니다.
• 패닉바잉·FOMO 완화: 주변 지역까지 번지던 ‘지금 안 사면 늦는다’는 불안심리가 줄어들고, 과열 지역 인근의 매수 열기가 진정될 것으로 기대됩니다.
• 레버리지 억제: 대출 심사를 강화해, 빚을 많이 내서 집을 사는 ‘영끌 매수’가 줄어들 전망입니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율: 소득 대비 모든 대출의 원금과 이자 상환 비율) 기준이 강화돼, 소득에 맞지 않는 과도한 대출은 어렵게 됩니다.

부작용(경계할 점)

• 전·월세 물량 감소: 갭투자 축소 → 임대공급 위축 가능성
• 거주 이전 제약: 허가·실거주 의무로 이사·증여·상속 전략 경직
• 가격 경직성: 유동성 환경·공급 제약이 맞물릴 경우 가격 하방 제한 가능성

전문가 코멘트 요지: 갭투자 수요는 줄겠지만 전세 공급 축소·거주 이전 자유 제약에 대한 우려도 병존. 규제만으로 가격 안정을 담보하긴 어려워 공급 가속이 병행되어야 한다는 의견이 다수입니다.

6) 세제·단속·행정: 무엇이 달라지나

세제 개편(방향)

• 보유세·거래세 합리화 방안 종합 검토 (시장 영향·형평성 고려)
• 특정 지역 수요 쏠림 완화 목적의 세제 조정 가능성

불법 행위 범정부 단속

• 가격 띄우기(허위신고 후 해제) 기획조사·신고센터 운영 → 수사의뢰 등 엄정 조치
• 사업자대출 유용 전수 점검, 대출 규제 우회 차단
• 탈세 전수 검증(30억↑ 초고가·고가 증여), 부동산 탈세 신고센터 가동
• 특별단속 착수(부정청약·재건축/재개발 비리 등), 국무총리 산하 감독기구 설치

7) 공급 대책: 9·7 후속조치 ‘가속 모드’

• 수도권 135만 호(2026~2030) 공급 로드맵 가속
• 서울 4,000호 공공 사업 예타 면제·지구 지정 착수(성대 야구장, 위례 업무용지, 한국교육개발원 등)
• 공공택지 분양: 금년 잔여 5천 호, 내년 2.7만 호 일부 단지·물량 연내 발표
• 신규 택지 3만 호 입지 발표 검토, 민간임대(공공지원) 2026년 6천 호·2027년 4천 호 착공 목표
• 서리풀지구(2만 호), 과천지구(1만 호) 보상·조성 속도 ↑, 서리풀은 지구지정 내년 3월 조기 추진·연내 보상조사 착수해 2029년 분양 목표

실전 가이드: 매수·매도·임차 유형별 체크리스트

매수 예정자(실수요)

1. 거래 지역이 토허구역인지 확인(아파트·동일 단지 연립·다세대 여부 포함)
2. 계약 전 허가 신청 준비(허가신청서·토지이용계획서·자금조달계획서)
3. 실거주 2년 의무 반영한 이사·직장·학교 계획 수립
4. 주담대 한도·스트레스 금리 3%·DSR 영향 반영한 자금 계획

보유자·매도 예정자

1. 계약 시점이 10월 20일 전후인지에 따라 허가·의무 여부 달라짐
2. 매수자 측 허가·자금 일정 고려해 거래 타임라인 재설계
3. 증여·상속·갈아타기 계획은 규제·세제·거주의무를 반영해 리스크 점검

임차인(전·월세)

1. 전세대출 이자 DSR 반영 확인 → 대출 가능금액·보증금 한도 점검
2. 임대공급 축소 가능성 고려해 조기 탐색·계약 갱신 전략 준비
3. 허가·실거주 의무로 임대 전환 제한 가능성 파악(입주 지연 리스크 점검)

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 10월 20일 전에 체결한 계약도 허가가 필요하나요?

아니요. 10월 20일 이전 계약은 허가·실거주 의무 대상에서 제외됩니다.

Q2. 강남·서초·송파·용산의 다세대·연립도 허가 대상인가요?

아니요. 이 4개 구는 아파트만 허가 대상입니다. 다만 그 외 서울·경기 지정지역은 아파트 + 동일 단지 연립·다세대가 대상입니다.

Q3. 실거주 의무를 지키지 않으면?

허가 조건 위반으로 과태료·허가 취소 등 행정처분이 가능하며, 추후 거래에도 제약이 생길 수 있습니다.

Q4. 대출 규제가 강화되면 청약이 유리해지나요?

지역·타입·공급 일정에 따라 다릅니다. 다만 레버리지 수요가 약해질수록 청약 경쟁률이 일부 완화될 여지는 있습니다.

마무리: ‘거래 전 허가’ 시대, 체크리스트가 답이다

이번 대책은 허가제 + 실거주 + 대출을 결합한 강한 수요관리 패키지입니다. 투자성 거래는 어려워지고, 실수요 중심의 안정화가 목표입니다. 반면 임대공급 감소·이동 제한 등 부작용이 나타날 수 있어, 정부는 공급 확대와 단속을 병행하겠다는 입장입니다.

지금 필요한 건 두 가지입니다. 첫째, 허가 필요 여부·실거주 의무를 확정하고 대출 가능 금액을 먼저 계산할 것. 둘째, 가족·직장·자녀 교육·보유 현금 흐름을 반영한 5년 로드맵을 세우는 것입니다. 10월 20일 이후, 부동산 거래의 게임 규칙은 분명히 달라집니다. 체크리스트로 리스크를 줄이고, 기회는 놓치지 마세요.